（张民耕先生  全经联首席地产金融顾问）

    全经联网： 您对房地产基金现状及创新的认识？

     张民耕：房地产市场迎来新一轮复苏，全国的房地产开发投资是增速的，土地购置面积、销售面积、销售额和房地产开发企业本年资金到位都呈增速状态，在这四个增速的基础上，还有许多地区房地产销售价格也有比较大的提升。在这样的情况下，我认为房地产调控还会进一步收紧。

    对于整个房地产形势的判断，我觉得应该抓住两个根本性因素。一个是新兴城镇化，一个是调控的常态化。

    城镇化和工业化是我们国家下一个十年发展的主题，也是房地产发展的一个基本动力。而城镇化进程不结束，房地产发展也不会结束。上半场最严峻的政策调控，使中国房地产进入下半场，创造了中国房地产基金生长的机会。2010年是中国的房地产基金元年，诞生了约100只房地产基金，管理200亿资金；    2012年约2000亿。与2012年房地产贷款余额12万亿元相比，低于2%。现在的房地产发展趋势是，从单一的住宅产品市场和单一的增量市场，向多元的以住宅为主增量存量结合的不动产市场发展。

    地产金融的创新方面，是从单一债权融资、“有借贷无金融”和金融工具单一的初级房地产金融，向债权股权融资并举，金融工具多元化的完全的房地产金融市场发展；从只有银行、信托的发牌金融机构可以做房地产金融的高门槛，到允许房地产基金、典当和租赁等机构生存的低门槛状态；从投资人只偏好房地产实物投资；到投资人开始尝试房地产金融投资转变。

    全经联网：您和您的企业在房地产基金创新领域做了哪些探索？有哪些经验?

    张民耕：房地产基金应该以产业基金的核心，以技术技巧来扬长避短。我们的基金做了三年多，我们在做基金之前，房地产又做了近二十年，所以这方面积累的关于房地产产业链条上的各种技术技巧应该说是一个非常宝贵的经验和财富。我们一直特别强调我们是产业基金，我们对于产业上的每一个链条都要非常清晰，搞得非常明白，对于项目的判断，项目的差别设计，项目投入以后的监管，以至于退出，在退出情况下怎么断后，怎么处置资产，这些东西我们一定要非常娴熟，这是我们的看家本领。

    私募房地产基金受控制比较少，我们可以发挥制度创新的能力，创造新型投资产品方面实现突破。我们私募基金可以通过自己的判断把这个产品做得相对安全，而不受各种条框的制约。发挥这个优势，尤其是我们敢于做结构上的安排，我们就可以更好的和金融机构进行合作。

    现在已经进入了一个全球化的时代，09年我们去南加州搞研讨会，标题就是“房地产无国界”，现在这已经成为现实，我们已经在美国成功投资了两个项目，并正在进行第三个项目。在全球普遍量化宽松环境下，房地产尤其是核心城市核心地段的房地产，反而成为一种硬通货。

    全经联网： 行业在房地产基金创新的大趋势下会发生哪些变化？全经联在房地产基金创新中能发挥哪些作用？

    张民耕：房地产也进入了大资管和大房企的时代。国前100强房企2007年市场占有率18%，2011年28%，2012年已经超过30%。2012年千亿房企群出现，万科1418亿元，绿地1078亿元，保利1018亿元，中海、恒大、万达也超过900亿元。中指院认为：未来十年千亿将成为全国性龙头房企的下限，2020年可能有19家。两千亿元房企会达到6—7家。中小房企做大、做强、做精、做出特色，出现了专业性、地域性优势群体。房地产市场竞争态势增强，集中度提高，行业整合分化。2015年前100强房企将占有50%的市场份额，其余50%份额由2万家房企占有，竞争将十分激烈。房地产企业转型中最深刻的转型，是房地产企业自觉的金融化。对金融资源掌握的程度，决定房企的市场份额和主体地位。房地产企业普遍将资产资本化、资本金融化，开展多元化融资。

    全经联在房地产基金创新中，可以发挥行业组织的特有优势，集合资源，有效分配，并规范行业发展，以促进行业的良性运行。